Créer une Société Civile Immobilière (SCI) est une excellente solution pour structurer un investissement immobilier à plusieurs, optimiser la transmission d’un patrimoine et éviter l’indivision. Mais avant de pouvoir fonctionner, une SCI doit être officiellement constituée et immatriculée.
Ce processus suit plusieurs étapes incontournables, de la rédaction des statuts à l’immatriculation auprès du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS).
Cet article vous guide à travers ces étapes en mettant en lumière les points clés à anticiper et les erreurs à éviter pour créer une SCI.
Rédaction et signature des statuts
La première étape, et la plus stratégique, consiste à rédiger les statuts de la SCI. Ce document définit les règles du jeu entre associés et fixe les principes de fonctionnement de la société.
Les statuts de SCI doivent contenir plusieurs mentions obligatoires (article 1835 du Code civil) :
- la forme juridique
- l’objet social
- la dénomination sociale
- le siège social
- la durée
- les apports de chaque associé
- et les modalités de fonctionnement de la SCI.
Les statuts constitutifs sont signés par tous les associés fondateurs, soit en personne soit par l’intermédiaire d’un mandataire spécialement habilité (article L. 223-6 du Code de commerce).
Une rédaction mal pensée et inadaptée des statuts de SCI peut compliquer la gestion future : conflits entre associés, difficultés à céder des parts, rigidité dans la prise de décisions… Bien que les associés puissent rédiger eux-mêmes les statuts, il est souvent préférable de se faire accompagner par un professionnel (avocat, notaire, expert-comptable) pour anticiper ces problématiques.
À noter : Si un associé apporte un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire.
Dépôt du capital social (facultatif)
Contrairement aux sociétés commerciales, une SCI n’a pas l’obligation de déposer son capital social au moment de sa création. Les apports peuvent être en numéraire ou en nature, sans montant minimum requis.
Toutefois, dans certaines situations, la libération du capital est fortement recommandée :
- Si la SCI est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : le capital doit être entièrement libéré pour bénéficier du taux réduit d’IS à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices.
- Si la SCI prévoit de contracter un prêt immobilier : les banques exigent souvent un justificatif de dépôt du capital avant d’accorder un financement.
Les fonds peuvent être déposés auprès d’une banque, d’un notaire ou d’un avocat, selon la préférence des associés.
Si la SCI est créée pour financer un projet immobilier avec un emprunt, il est préférable d’obtenir un accord bancaire avant de finaliser l’immatriculation pour éviter d’avoir une société inutile et coûteuse.
Publication d’une annonce légale
Une fois les statuts signés, la création de la SCI doit être officialisée par la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège social. Cette formalité permet d’informer les tiers de l’existence de la société.
L’annonce légale doit contenir plusieurs mentions obligatoires (article 22 du décret n°78-704) :
- la dénomination sociale (et le sigle le cas échéant)
- la forme juridique (SCI)
- l’objet social (indiqué sommairement)
- le montant du capital social
- le montant des apports en numéraire
- la description sommaire et l’évaluation des apports en nature
- la durée de la société
- le siège social
- l’identité du ou des gérants :
- pour une personne physique : nom, prénom et domicile
- pour une personne morale : dénomination, forme et siège social
- l’identité des CAC s’il en est nommé
- les clauses d’agrément en cas de cession de parts et l’organe habilité à statuer
- la ville d’immatriculation au RCS
Si la SCI est à capital variable, l’annonce légale doit l’indiquer et préciser le montant en dessous duquel le capital ne peut être réduit.
Le tarif de l’annonce légale pour créer une SCI est fixé forfaitairement à 189,00 € HT (ou 221,00 € HT dans les départements 974 ou 976).
Dépôt du dossier sur le Guichet Unique
La dernière étape consiste à déposer une demande d’immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés. Depuis le 1er janvier 2023, cette démarche doit obligatoirement être effectuée sur le Guichet Unique de l’INPI.
Le dossier doit contenir les pièces et justificatifs suivants :
- les statuts constitutifs
- l’attestation de parution de l’annonce légale
- un justificatif de siège social (attestation de mise à disposition, bail commercial, contrat de domiciliation…)
- l’acte de nomination du ou des premiers gérants s’ils n’ont pas été nommés dans les statuts
- le rapport du commissaire aux apports en cas d’apports en nature
- pour chaque gérant personne physique : une copie certifiée conforme de sa pièce d’identité et une déclaration de non condamnation et de filiation
- pour chaque associé personne physique : une copie certifiée conforme de sa pièce d’identité
- pour chaque gérant et/ou associé personne morale : un extrait Kbis datant de moins de 3 mois
Une fois le dossier déposé, le Greffe du Tribunal de Commerce délivre l’extrait Kbis de la SCI sous une semaine environ si le dossier est complet, ce qui officialise la création de la SCI.
Les frais de Greffe pour immatriculer une SCI sont fixés forfaitairement à 69,90 € HT.
Déléguer l’immatriculation d’une SCI à un formaliste
La gestion des formalités administratives peut s’avérer chronophage et fastidieuse, notamment avec la complexification des démarches sur le Guichet Unique. Faire appel à un formaliste permet d’optimiser le temps consacré à ces procédures et d’assurer un dépôt de dossier conforme dès le premier envoi, évitant ainsi les rejets et allers-retours avec l’INPI.
Formalease propose un service clé en main d’immatriculation de SCI pour un tarif unique de 150 € HT, incluant :
- La vérification des pièces du dossier
- Le dépôt de la formalité sur le Guichet Unique
- Un suivi personnalisé jusqu’à la réception de l’extrait Kbis.
Besoin d’une assistance sur vos formalités ? Découvrez notre service ici : Déléguer l’immatriculation d’une SCI.
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