Immatriculation de SCI (Guide formalités 2025)
L’immatriculation d’une Société Civile Immobilière (SCI) est une étape clé pour officialiser son existence juridique. Depuis le 1er janvier 2025, toutes les démarches doivent être effectuées sur le Guichet Unique de l’INPI.
Dans ce guide d’immatriculation de SCI, vous trouverez toutes les étapes expliquées clairement, les documents à fournir, les frais à prévoir et les erreurs à éviter pour obtenir le Kbis rapidement !
Rédaction et signature des statuts
La première étape, et la plus stratégique, consiste à rédiger les statuts de la SCI. Ce document définit les règles du jeu entre associés et fixe les principes de fonctionnement de la société.
Les statuts de SCI doivent contenir plusieurs mentions obligatoires (article 1835 du Code civil) :
- la forme juridique
- l’objet social
- la dénomination sociale
- le siège social
- la durée
- les apports de chaque associé
- et les modalités de fonctionnement de la SCI.
Les statuts constitutifs sont signés par tous les associés fondateurs, soit en personne soit par l’intermédiaire d’un mandataire spécialement habilité (article L. 223-6 du Code de commerce).
Une rédaction inadaptée des statuts peut compliquer la gestion future : conflits entre associés, difficultés à céder des parts, rigidité dans la prise de décisions… Bien que les associés puissent rédiger eux-mêmes les statuts, il est souvent préférable de se faire accompagner par un professionnel pour anticiper ces problématiques.
À noter : Si un associé apporte un bien immobilier, l’intervention d’un notaire est obligatoire.
Dépôt du capital social (facultatif)
Contrairement aux sociétés commerciales, une SCI n’a pas l’obligation de déposer son capital social au moment de sa création. Les apports peuvent être en numéraire ou en nature, sans montant minimum requis.
Toutefois, dans certaines situations, la libération du capital est fortement recommandée :
- Si la SCI est soumise à l’Impôt sur les Sociétés (IS) : le capital doit être entièrement libéré pour bénéficier du taux réduit d’IS à 15 % sur les premiers 42 500 € de bénéfices.
- Si la SCI prévoit de contracter un prêt immobilier : les banques exigent souvent un justificatif de dépôt du capital avant d’accorder un financement.
Les fonds peuvent être déposés auprès d’une banque, d’un notaire ou d’un avocat, selon la préférence des associés.
Si la SCI est créée pour financer un projet immobilier avec un emprunt, il est préférable d’obtenir un accord bancaire avant de finaliser l’immatriculation pour éviter d’avoir une société inutile et coûteuse.
Publication d’une annonce légale
Une fois les statuts signés, la création de la SCI doit être officialisée par la publication d’un avis dans un journal d’annonces légales (JAL) du département du siège social. Cette formalité permet d’informer les tiers de l’existence de la société.
L’annonce légale doit contenir plusieurs mentions obligatoires (article 22 du décret n°78-704) :
- la dénomination sociale (et le sigle le cas échéant)
- la forme juridique (SCI)
- l’objet social (indiqué sommairement)
- le montant du capital social
- le montant des apports en numéraire
- la description sommaire et l’évaluation des apports en nature
- la durée de la société
- le siège social
- l’identité du ou des gérants :
- pour une personne physique : nom, prénom et domicile
- pour une personne morale : dénomination, forme et siège social
- l’identité des CAC s’il en est nommé
- les clauses d’agrément en cas de cession de parts et l’organe habilité à statuer
- la ville d’immatriculation au RCS
Si la SCI est à capital variable, l’annonce légale doit l’indiquer et préciser le montant en dessous duquel le capital ne peut être réduit.
Dépôt du dossier sur le Guichet Unique
La dernière étape consiste à déposer une demande d’immatriculation de SCI au Registre du Commerce et des Sociétés. Depuis le 1er janvier 2025, le Guichet Unique est la seule voie possible pour déposer les formalités des sociétés. Nous vous expliquons pas-à-pas la procédure complète dans la suite de cet article.
Une fois le dossier déposé, le Greffe du Tribunal de Commerce délivre l’extrait Kbis de la SCI sous une semaine environ si le dossier est complet, ce qui officialise la création de la SCI.
Kit formalité
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Documents obligatoires
Pour que votre dossier d’immatriculation de SCI soit accepté par le Greffe un certain nombre d’actes et de pièces justificatives sont nécessaires.
Documents obligatoires pour tous les dossiers
Documents spécifiques selon la situation
Si le gérant n’est pas nommé dans les statuts
Si le dossier est déposé par un mandataire
S’il y a des apports en nature
Couts
Pour que la société obtienne son Kbis, il faut publier une annonce légale et déposer une demande d’immatriculation de SCI au RCS, ce qui entraîne des frais fixes
Tarifs en vigueur au 1er janvier 2025 | HT | TVA | TTC |
|---|---|---|---|
Frais de Greffe(immatriculation au RCS et déclaration des bénéficiaires effectifs) | 69,90 € | 13,98 €* | 83,88 € |
Publication de l’annonce légale(tarif spécial pour les départements 974 et 976 : 221,00 € HT) | 189,00 € | 37,80 € | 226,80 € |
*TVA due uniquement sur une partie des frais
Procédure de dépôt sur le Guichet Unique
Lorsque tous les documents sont prêts, vous n’avez plus qu’à suivre la procédure étape par étape pour déposer la formalité de d’immatriculation de SCI auprès du Greffe sur le Guichet Unique
- Ouvrez le site du Guichet unique et connectez vous avec vos identifiants
- Une fois connecté cliquez sur Créer, modifier ou cesser une entreprise
- Cliquez ensuite sur Créer une entreprise
- Plusieurs menus déroulants successifs apparaissent, sélectionnez les propositions suivantes :
- « Quelle est la forme de l’entreprise que vous souhaitez créer ? » : Personne morale
- « Forme juridique de votre entreprise » : Société civile
- Dans les champs suivants, sélectionnez Société immobilière ou foncière puis Société civile immobilière (SCI)
- « Entreprise agricole » : Non (sauf si concerné)
- « Filiale ou une sous filiale d’une entreprise agricole » : Non (sauf si concerné)
- Puis cliquez sur Continuer
Identité de l’entreprise
- Commencez par indiquer un nom de brouillon (par exemple la dénomination de la Société + Constitution), cela servira uniquement à vous y retrouver parmi vos différentes formalités en cours
Dès que vous aurez indiqué un nom de brouillon, toutes vos modifications s’enregistreront automatiquement.
Vous pourrez donc arrêter la formalité à n’importe quelle étape et la reprendre à tout moment en vous rendant dans « Vos brouillons ».
Dénomination
- Dans la case dénomination, indiquez le nom complet de la SCI à créer
Description de la personne morale
Complétez toutes les informations demandées :
- Décrivez l’objet social de manière succincte et exhaustive, tel qu’il figurera sur l’extrait KBIS
- Indiquez la durée de vie de la SCI
- Remplissez la date de clôture
- Précisez en quelle année est clôturé le premier exercice
- Indiquez le montant du capital social
- Choisissez « euro » dans le menu déroulant
Pour toutes les autres cases cochez « non » sauf si la SCI est concernée.
Structure de l’entreprise
- « Domiciliation provisoire au domicile du représentant légal » : cochez « oui » si le siège social est temporairement fixé chez l’un des gérants
- « Recours à une société de domiciliation d’entreprises » : cochez « oui » si la SCI a conclu un contrat avec une société de domiciliation pour fixer son siège social, et précisez le SIREN et la dénomination sociale de la société domiciliataire
- « L’entreprise est-elle créée sans exercer d’activité ? » : cochez « oui » si la mise en activité de la SCI sera effectuée ultérieurement (attention, cela engendrera des frais supplémentaires de mise en activité)
- « L’établissement principal est-il fixé à la même adresse que celle du siège ? » : cochez « non » uniquement si le siège social et l’établissement principal sont distincts
Nom de domaine
- Si la société a un site internet, vous pouvez l’indiquer dans le cadre « nom de domaine »
- Puis cliquez sur Étape suivante
Publications légales
Vous devez publier une annonce légale dans le même département que celui du siège social. Si ce n’est pas encore fait, vous pouvez quitter la formalité et la reprendre plus tard, un brouillon sera automatiquement enregistré.
- Remplissez les informations relatives à l’annonce légale que vous avez publiée : la date de publication et le journal d’annonces légales choisi
- Si l’annonce légale est publiée sur un support web, vous pouvez ajouter le lien de la publication mais ce n’est pas obligatoire (cela n’entrainera pas un rejet de votre dossier)
- Puis cliquez sur Étape suivante
Gestion et direction
Vous devez remplir les informations personnelles relatives à chaque gérant, ainsi qu’à chaque associé (et aux éventuels Commissaires aux comptes).
- Cliquez sur Ajouter un représentant
Description du rôle
- Dans le menu déroulant, sélectionnez le rôle adéquat. Dans la majorité des cas vous aurez à choisir entre associé indéfiniment responsable, gérant ou gérant et associé indéfiniment responsable
- Précisez si la personne exerce une autre fonction dans la Société (dans la plupart des cas, vous pourrez cocher « non »)
- Puis indiquez s’il s’agit d’une personne morale ou d’une personne physique
Description de l’individu
- Remplissez toutes les informations personnelles obligatoires (indiquées par un « *« ) selon qu’il s’agit d’une personne physique ou morale :
- Si la personne que vous déclarez est une personne physique, précisez s’il est bénéficiaire effectif ou non
- Puis remplissez ses prénoms, nom (et éventuellement nom d’usage pour une personne mariée), sexe, date et lieu de naissance, nationalité et domicile
- Vous pouvez indiquer son adresse e-mail et numéro de téléphone, mais cela n’est pas obligatoire
- Si la personne que vous déclarez est une personne morale, remplissez son siège social, son numéro de SIREN, sa ville d’immatriculation, sa dénomination ainsi que sa forme sociale
- Cliquez ensuite sur Étape suivante puis Ajouter un représentant
- Répétez l’opération jusqu’à ce que vous ayez enregistré chaque gérant et/ou associé de la SCI (et les CAC s’il y en a)
- Quand vous avez terminé, cliquez sur Étape suivante
Établissements
Informations générales
- Description de l’établissement : s’il y a une enseigne ou un nom commercial indiquez-le, sinon laissez les champs vides
- Adresse de l’établissement : indiquez l’adresse de l’établissement principal de la SCI. Si l’établissement principal est identique au siège social, vous pouvez sélectionner l’adresse déjà saisie dans le menu déroulant
- Effectif salarié : généralement il n’y a pas de salarié dans une SCI, vous pourrez donc répondre « non » aux 2 questions (dans le cas contraire il faudra préciser le nombre de salariés embauchés)
- Puis cliquez sur Étape suivante
Activités
- Cliquez sur Ajouter une activité
- Remplissez toutes les informations relatives à l’activité principale de la SCI. Soyez le plus exhaustif possible car c’est ce qui figurera sur l’extrait KBIS : la SCI ne pourra accomplir que les opérations qui ont été mentionnées ici (attention, il n’est pas possible d’indiquer des activités qui ne figurent pas dans l’objet social tel que décrit dans la 1ère rubrique « Identité de l’entreprise »)
- Vous devez ensuite catégoriser cette activité, cela permettra à l’INSEE de définir le code APE (ou code NAF) de la SCI :
- Catégorisation 1 : Activités de services
- Catégorisation 2 : Location
- Catégorisation 3 : Locations de biens immobiliers
- Catégorisation 4 : faites défiler le menu déroulant pour déterminer ce qui correspond au mieux à l’activité principale de la SCI. Dans la plupart des cas il s’agira de la « location de terrains et autres biens immobiliers loués nus – à titre non professionnel »
- Puis cliquez sur Étape suivante
- Si la SCI a d’autres activités, ajoutez les en suivant la même procédure. Il est important de découper les activités par type pour éviter les rejets de dossier.
- Quand vous avez terminé d’enregistrer toutes les activités, cliquez sur Étape suivante
Nom de domaine internet
- Si l’établissement a un site internet, vous pouvez l’indiquer ici
- Puis cliquez sur Étape suivante
Bénéficiaires effectifs
Toute personne physique détenant, directement ou indirectement, plus de 25% du capital et/ou des droits de vote doit être déclarée en tant que bénéficiaire effectif de la SCI. Si aucune personne ne remplit ces conditions, il s’agit du gérant.
- Si lorsque vous avez rempli les informations de chaque gérant et associé (à l’étape « composition ») vous avez coché que cette personne était bénéficiaire effectif, celle-ci apparaitra automatiquement dans la rubrique des bénéficiaires effectifs
- Dans ce cas cliquez sur le nom de chaque bénéficiaire effectif et remplissez les informations manquantes
- Puis cliquez sur Étape suivante
- Si vous avez d’autres bénéficiaires effectifs à déclarer, vous pouvez les ajouter en cliquant sur Ajouter un bénéficiaire effectif
- Lorsque vous avez déclaré tous les bénéficiaires effectifs, cliquez sur Étape suivante
Options fiscales
- Vous n’avez plus qu’à remplir les informations relatives au régime fiscal de la SCI selon ce qui a été décidé avec les associés.
- Lorsque vous avez terminé, cliquez sur Étape suivante
Pièces jointes
Toutes les pièces jointes doivent être transmises au format PDF. Si une pièce obligatoire n’apparait pas automatiquement, vous pouvez l’ajouter en cliquant sur « + Ajouter des pièces jointes » en bas à droite.
Informations générales
- Téléchargez les statuts signés par tous les associés dans le cadre « statuts, paraphé, daté et signé »
- Ajoutez le justificatif de siège social datant de moins de 3 mois dans le cadre « pièce justifiant de l’occupation régulière des locaux »
- En cas d’apports en nature, ajoutez le rapport du Commissaire aux apports
Publications légales
- Téléchargez l’attestation de parution de l’avis constitutif (annonce publiée mais non parue) ou la copie de l’insertion de l’annonce (annonce déjà parue) dans le cadre correspondant. Dès lors que vous aurez téléchargé l’un des deux justificatifs il n’est plus nécessaire de fournir l’autre.
Composition
Dans la rubrique « Composition » doit apparaitre un cadre pour chaque associé et/ou gérant, ainsi que chaque Commissaire aux comptes s’il en a été nommé
Gérant (ou Gérant et associé indéfiniment responsable)
- Pour chaque gérant personne physique :
- Sélectionnez le type de pièce d’identité puis téléchargez la (elle doit être certifiée conforme, datée et signée par la personne concernée)
- Téléchargez ensuite sa déclaration sur l’honneur de non condamnation et de filiation (faisant apparaitre le nom et prénom de naissance de ses parents)
- Pour chaque gérant personne morale :
- Téléchargez un extrait Kbis datant de moins de 3 mois
Associé indéfiniment responsable
- Pour chaque associé personne physique :
- Sélectionnez le type de pièce d’identité puis téléchargez la (elle doit être certifiée conforme, datée et signée par la personne concernée)
- Pour chaque associé personne morale :
- Téléchargez un extrait Kbis datant de moins de 3 mois
Pour chaque Commissaire aux comptes (s’il en a été nommé)
- Téléchargez la lettre d’acceptation de la mission
- Et, si la liste n’a pas encore été publiée, ajoutez un justificatif de l’inscription sur la liste officielle des commissaires aux comptes
Représentant ou mandataire
Uniquement si la personne déposant la formalité n’est pas un représentant légal
- Ajoutez la procuration signée par la Gérance qui doit expressément mentionner votre nom en tant que mandataire pour effectuer les formalités de création de la SCI
- Puis sélectionnez le type de pièce et ajoutez votre pièce d’identité, certifiée conforme, datée et signée par vous
Pièces supplémentaires
- Si le gérant n’est pas nommé dans les statuts, cliquez sur Ajouter des pièces jointes
- Dans le menu déroulant, sélectionnez Copie des actes de nomination des membres de organes de gestion…
- Puis téléchargez le procès-verbal de nomination du ou des premiers gérants, qui doit être signé par tous les associés
- Lorsque vous avez téléchargé toutes les pièces obligatoires, cliquez sur Valider les pièces jointes
Observations et correspondance
- Si vous avez une remarque particulière à adresser au Greffe, indiquez la dans le champ « observations »
- Cochez Non à la question Je consens à la mise à disposition de mes données personnelles pour éviter le démarchage commercial
- Si vous souhaitez que les originaux (extrait KBIS, certificat de dépôt, facture du Greffe, etc.) soient envoyés ailleurs qu’au siège social, vous pouvez indiquer une adresse de correspondance
- Puis cliquez sur Étape suivante
Récapitulatif
- Le récapitulatif indique le ou les organismes qui traiteront la formalité (c’est-à-dire le Greffe du tribunal de commerce où sera immatriculée la société et la CMA en cas d’activité artisanale)
- Vérifiez que vous n’avez pas fait d’erreur de saisie et que toutes les informations sont correctes, puis cliquez sur Valider le dossier
- Cliquez ensuite sur Signer la formalité en bas à droite
- Téléchargez les synthèses et vérifiez que toutes les informations sont exactes. Si vous constatez une erreur, vous pouvez la corriger en cliquant sur Revenir à mon brouillon
- Lorsque tout vous semble correct, cochez la case Je confirme que les informations de la formalité sont exactes, puis cliquez sur Signer la demande de création
- Cliquez ensuite sur Passer au paiement
- Pour finir, procédez au paiement par carte bancaire ou via votre compte INPI professionnel
- Vous n’avez plus qu’à attendre que l’INPI transmette votre demande d’immatriculation aux différents organismes (INSEE, Greffe du tribunal de commerce…) pour validation de votre dossier. Il faut généralement attendre environ une semaine pour obtenir l’extrait KBIS de la SCI.
Et ensuite ? Ce qu’il faut faire une fois la SCI immatriculée
Une fois le numéro SIRET attribué et l’extrait Kbis reçu (généralement sous 1 semaine), pensez à :
- à ouvrir le registre d’assemblées générales de la SCI,
- formuler les éventuelles options fiscales auprès du service des impôts (options IS et TVA).
Rubriques
Pas le temps ou peur de faire une erreur ?
Évitez les erreurs et les rejets de dossier ! Confiez-nous l’immatriculation de votre SCI et obtenez rapidement votre Kbis.
Pourquoi déléguer l’immatriculation de votre SCI à un formaliste ?
L’immatriculation d’une SCI peut sembler simple, mais une erreur peut retarder l’obtention de votre Kbis, être source de stress et compliquer le démarrage de l’activité.
Faire appel à un formaliste présente plusieurs avantages :
- Gain de temps : Nous nous chargeons de tout, vous évitant ainsi des allers-retours avec le Greffe.
- Sécurité juridique : Nos formalistes veillent à la conformité de votre dossier pour éviter tout rejet.
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