La Société Civile Immobilière (SCI) est souvent choisie pour organiser la détention et la gestion d’un patrimoine immobilier à plusieurs. Parmi les principaux mécanismes qui régissent son fonctionnement, la clause d’agrément occupe une place importante.
Prévu par l’article 1861 du Code civil, l’agrément permet aux associés de contrôler l’entrée de nouveaux membres dans la société, préservant ainsi le caractère intuitu personae qui caractérise les SCI.
Cet article examine le régime juridique de la clause d’agrément dans les SCI, ses modalités d’application et les aménagements statutaires possibles.
Le régime légal de l’article 1861 du Code civil
Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés.
Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant.
Alinéas 1 et 2 de l’article 1861 du Code civil
Le principe de l’unanimité pour protéger les associés minoritaires
Selon l’article 1861 du Code civil, la cession de parts sociales de SCI à un tiers non associé doit, par principe, préalablement être agréée à l’unanimité des associés. Cette exigence reflète l’intuitu personae qui caractérise les sociétés civiles : chaque associé doit pouvoir accepter ou refuser l’entrée d’un nouvel associé au capital.
L’exigence d’unanimité constitue une protection forte pour les associés minoritaires, qui peuvent ainsi s’opposer à l’entrée au capital d’un tiers avec lequel ils ne souhaiteraient pas s’associer.
L’exception concernant les cessions familiales
Toutefois, la loi prévoit une exception importante à cette règle : lorsque les parts sont cédées à un ascendant ou descendant du cédant, l’agrément n’est pas requis, sauf disposition contraire des statuts. À défaut de précision dans les statuts, ces cessions bénéficient donc d’une dispense légale d’agrément.
Cette exception traduit la volonté du législateur de faciliter les transmissions familiales et d’éviter que les autres associés puissent faire obstacle à une transmission intergénérationnelle du patrimoine.
Les aménagements statutaires possibles
Le législateur a laissé une certaine marge de manœuvre aux associés pour adapter le régime de l’agrément à leurs besoins spécifiques.
L’article 1861 du Code civil, alinéa 2, autorise en effet plusieurs aménagements au régime légal :
- Réduction du seuil d’agrément : les statuts peuvent substituer à l’unanimité une majorité (simple ou qualifiée), facilitant ainsi les cessions tout en conservant un contrôle collectif.
- Délégation à la gérance : il est possible de confier le pouvoir d’agrément à la gérance, ce qui accélère le processus, mais suppose une grande confiance dans le dirigeant.
- Exemption d’agrément pour certaines cessions spécifiques : les statuts peuvent prévoir que l’agrément ne s’applique pas aux cessions entre associés et/ou au profit du conjoint d’un associé.
- Extension de l’obligation d’agrément : inversement, les statuts peuvent renforcer le contrôle en soumettant toutes les cessions à agrément, y compris celles qui sont légalement dispensées (aux ascendants ou descendants).
Attention : il est interdit de supprimer totalement l’agrément pour les cessions à des tiers extérieurs autre que ceux mentionnés ci-dessus (conjoints, ascendants ou descendants), au risque de rendre la clause contraire à l’ordre public et donc inopposable.
La procédure d’agrément en pratique
La notification du projet de cession
L’associé qui souhaite céder ses parts doit notifier son projet à la société et aux autres associés (article 1861 du Code civil, alinéa 3). Cette notification doit contenir les informations essentielles sur la cession envisagée : identité du cessionnaire, nombre de parts concernées et prix proposé.
La notification peut prendre la forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire.
Le délai de réponse
Les statuts fixent généralement un délai dans lequel la société ou les associés doivent se prononcer sur la demande d’agrément (généralement 6 mois). Si aucune réponse n’est donnée dans le délai imparti, l’agrément est réputé acquis.
La décision d’agrément ou de refus
La décision d’agrément ou de refus doit être prise conformément aux modalités prévues par les statuts (unanimité, majorité qualifiée, décision de la gérance).
Le refus d’agrément n’a pas à être motivé, sauf disposition contraire des statuts.
En cas de refus d’agrément : quelles solutions pour le cédant ?
La protection du cédant
Contrairement à ce que l’on pourrait craindre, le refus d’agrément n’entraîne pas une situation de blocage pour l’associé souhaitant céder ses parts.
L’article 1862 du Code civil prévoit un mécanisme protecteur obligeant la société à proposer une solution alternative au cédant.
Ainsi, en cas de refus d’agrément, la société doit dans un délai de 6 mois à compter de la notification de la demande d’agrément :
- Soit faire acquérir les parts par un ou plusieurs autres associés
- Soit proposer l’acquisition par un ou plusieurs tiers agréés
- Soit procéder elle-même au rachat des parts en vue de leur annulation, ce qui implique une réduction du capital social
À défaut de solution dans le délai imparti, l’agrément est réputé donné et la cession initiale peut avoir lieu aux conditions prévues.
Ce mécanisme permet de concilier deux impératifs : d’une part, préserver la liberté des associés de choisir leurs partenaires et, d’autre part, garantir à l’associé cédant la possibilité de sortir de la SCI.
Les formalités liées à la cession de parts de SCI
Toute cession de parts sociales, qu’elle soit soumise ou non à agrément, doit respecter un formalisme précis :
- Un acte de cession doit être établi par écrit, sous seing privé ou sous forme notariée
- L’acte de cession doit être enregistré auprès du service des impôts dans le mois suivant la signature, donnant lieu au paiement de droits d’enregistrement s’élevant à 5% du prix de cession des parts
- Les statuts doivent être mis à jour afin de refléter la nouvelle répartition du capital social
- Une formalité modificative doit être déposée sur le Guichet Unique (INPI), accompagnée des justificatifs exigés : copie de l’acte de cession enregistré, statuts mis à jour, etc.
Ces formalités sont essentielles pour rendre la cession opposable aux tiers et à la société elle-même.
En résumé
La clause d’agrément constitue un élément central du fonctionnement des SCI, permettant de préserver leur caractère fermé tout en offrant une certaine souplesse dans l’organisation des relations entre associés. Les aménagements statutaires autorisés par la loi permettent d’adapter ce mécanisme aux besoins spécifiques de chaque société, mais doivent être rédigés avec précision afin de correspondre parfaitement aux objectifs poursuivis par les fondateurs de la SCI.
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