La clause d’agrément est un mécanisme central dans le fonctionnement des SCI : elle permet aux associés de contrôler l’identité des nouveaux entrants. Mais au-delà du régime légal posé par l’article 1861 du Code civil, la loi offre une grande liberté statutaire pour adapter les règles d’agrément SCI aux besoins concrets de chaque projet.
Quels sont les aménagements possibles ? Quelles sont les limites à respecter ? Cet article vous propose un panorama complet des options possibles lors de la rédaction des statuts de SCI.
Rappel du régime légal de l’article 1861 du Code civil
Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés.
Les statuts peuvent toutefois convenir que cet agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent, ou qu’il peut être accordé par les gérants. Ils peuvent aussi dispenser d’agrément les cessions consenties à des associés ou au conjoint de l’un d’eux. Sauf dispositions contraires des statuts, ne sont pas soumises à agrément les cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant.
Alinéas 1 et 2 de l’article 1861 du Code civil
Le principe d’agrément unanime pour les tiers
En vertu de l’article 1861 du Code civil, toute cession de parts sociales à un tiers étranger à la société nécessite l’agrément des associés. À défaut de disposition statutaire contraire, cet agrément doit être donné à l’unanimité des associés.
Les dispenses légales d’agrément
Le même article prévoit que l’agrément n’est pas requis lorsque la cession est consentie à un ascendant ou un descendant du cédant.
Ces dispenses légales visent à faciliter les transmissions au sein du cercle familial proche, tout en préservant le caractère intuitu personae de la société.
Les aménagements possibles : adapter le contrôle à vos besoins
Réduire le seuil de décision : majorité simple ou qualifiée
Les statuts peuvent prévoir que l’agrément sera obtenu à une majorité qu’ils déterminent librement, plutôt qu’à l’unanimité.
Les associés peuvent ainsi choisir de fixer le seuil d’agrément à :
- une majorité simple (plus de 50 % des parts sociales)
- une majorité qualifiée (ex. : 2/3 ou 75 %)
- Une majorité en nombre d’associés (peu importe le pourcentage de capital détenu)
- Une double majorité (en capital et en nombre)
- Ou toute autre proportion adaptée à leur projet
Cette faculté permet d’assouplir le régime légal et de faciliter les cessions tout en maintenant un certain contrôle sur l’entrée de nouveaux associés. Elle est particulièrement utile dans les SCI comprenant de nombreux associés, où l’unanimité serait difficile à obtenir.
Déléguer l’agrément à la gérance
Les statuts peuvent confier le pouvoir d’agrément au gérant ou aux co-gérants, plutôt qu’à l’assemblée des associés.
Ce choix présente plusieurs avantages :
- une plus grande réactivité, notamment en cas de cession urgente,
- une gestion centralisée du processus d’entrée des nouveaux associés,
- une simplification des procédures de décision.
Toutefois, cela suppose une grande confiance des associés envers la gérance et peut représenter un risque dans les SCI où les intérêts sont divergents.
Étendre l’obligation d’agrément aux cessions intrafamiliales
Les statuts peuvent renforcer le contrôle en soumettant à agrément des cessions qui en sont légalement dispensées. Il est ainsi possible de prévoir expressément que les cessions aux ascendants ou descendants du cédant seront également soumises à agrément.
Cette extension peut être particulièrement pertinente dans les SCI familiales composées de plusieurs branches, où les associés souhaitent conserver un droit de regard sur l’entrée au capital des membres de la famille d’autres associés.
Prévoir des cas supplémentaires de dispense d’agrément
À l’inverse, les statuts peuvent assouplir le régime d’agrément en le supprimant pour certaines cessions spécifiques :
- entre associés,
- au profit du conjoint d’un associé.
Cette dispense facilite la circulation des parts au sein du groupe d’associés existants et permet d’intégrer plus aisément les conjoints, sans que les autres associés puissent s’y opposer.
Aménager la procédure d’agrément
Les statuts peuvent également prévoir des aménagements procéduraux concernant :
- Les délais de réponse (raccourcir ou allonger le délai légal de 6 mois)
- Les modalités de notification de la demande d’agrément
- La période de validité de l’agrément accordé
Ces aménagements procéduraux permettent d’adapter la clause d’agrément aux contraintes pratiques des associés et d’éviter les situations de blocage.
Les limites aux aménagements statutaires
Il est interdit de supprimer l’agrément pour les cessions à des tiers extérieurs autres que les catégories expressément admises : associés, conjoints, ascendants ou descendants).
Une clause supprimant totalement l’agrément serait contraire à l’ordre public sociétaire et donc inopposable. Cette limitation garantit que la société conserve toujours un droit de regard sur l’entrée de personnes extérieures au cercle familial existant.
Tableau synthétique des aménagements possibles
| Aménagement | Est-ce autorisé ? | Effet pratique | Points de vigilance |
|---|---|---|---|
| Réduction du seuil d’agrément (majorité simple ou qualifiée) | ✅ Oui | Facilite les cessions sans renoncer au contrôle | Risque de perte de contrôle si seuil trop bas |
| Agrément délégué à la gérance | ✅ Oui | Procédure plus souple, gain de temps | Nécessite une confiance absolue envers le gérant |
| Agrément pour les ascendants/descendants | ✅ Oui | Renforce le contrôle même au sein du cercle familial | Peut créer des tensions familiales |
| Dispense d’agrément entre associés ou conjoints | ✅ Oui | Fluidifie la circulation des parts | Risque de concentration des parts |
| Suppression totale de l’agrément pour les tiers | ❌ Non | Clause réputée non écrite | Source de contentieux |
| Modification des délais de procédure | ✅ Oui | Adaptation aux contraintes pratiques | Respect nécessaire d’un délai raisonnable |
Conseils pratiques pour une rédaction efficace
Anticiper les situations familiales évolutives
Une clause d’agrément bien rédigée doit anticiper les évolutions familiales prévisibles :
- Mariages et remariages
- Divorces et séparations
- Naissances
- Décès
Il est recommandé d’envisager ces situations dès la rédaction initiale des statuts pour éviter des modifications statutaires ultérieures, souvent sources de tensions.
Articuler la clause d’agrément avec les autres dispositions statutaires
La clause d’agrément doit être cohérente avec :
- Les clauses de préemption
- Les pactes d’associés éventuellement conclus
- Les clauses d’exclusion
- Les dispositions relatives à la valorisation des parts sociales
Cette cohérence globale est essentielle pour éviter les contradictions et faciliter l’interprétation des statuts en cas de litige.
Prévoir des mécanismes de déblocage
Pour éviter les situations d’impasse, il est judicieux de prévoir :
- Une procédure de médiation en cas de conflit sur l’agrément
- Un système d’expertise pour la valorisation des parts en cas de refus d’agrément
- Des clauses de sortie forcée sous certaines conditions
Ces mécanismes contribuent à la pérennité de la SCI en prévenant les blocages.
Conclusion
L’aménagement de la clause d’agrément constitue un levier stratégique pour ajuster le fonctionnement de la SCI aux objectifs patrimoniaux des associés. Cette liberté statutaire, bien que précieuse, nécessite une rédaction rigoureuse pour sécuriser juridiquement les futures cessions.
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